Como escolher ponto comercial para restaurante? Acerte em cheio!

Escolher um ponto comercial para restaurante envolve uma série de fatores, como conhecer o público-alvo, analisar a infraestrutura do lugar que pode ser alugado ou comprado e estudar a concorrência.

Você também precisa ficar atento(a) aos custos relacionados a reformas, aos impostos cobrados e ao próprio valor do ponto em muitos casos.

Colocar todos esses fatores na balança é decisivo para o sucesso e, se você trabalha só com delivery, seu espaço pode ser menor e talvez ficar numa rua sem tanta gente passando o tempo todo, mas é importante estar perto de centros urbanos.

Agora, se o seu negócio atende o público em um local físico, você certamente vai precisar de mais espaço e também estar em endereços com maior visibilidade.

A parte boa é que, se você estabelecer um restaurante e se mantiver firme por alguns anos, o ponto vai ser seu, com algumas garantias da lei. Confira!

O que é um ponto comercial?

Ponto comercial é um local, em determinado endereço ou imóvel, por exemplo, que pode ser transformado em uma empresa, loja ou restaurante. Ele não é o imóvel propriamente dito, mas o espaço em que acontece o comércio. Um empreendedor tem a opção de comprar ou alugar um ponto comercial.

A compra do ponto costuma ser bastante complexa e cada local disponível para ser vendido terá um contrato específico, bem como um valor específico – que variam de acordo com a proposta de venda. A locação do ponto, por sua vez, costuma ser mais simples. É sobre ela que você vai ler neste artigo.

Tudo tem base na chamada “Lei do Inquilinato”, que determina o que um local precisa ter para ser considerado ponto comercial. Em casos de locação, especificamente:

• o contrato tem que ser feito por escrito e com tempo determinado de duração;
• o tempo do contrato ou de renovações sucessivas e ininterruptas deve ser de, no mínimo, 5 anos; e
• o locatário (pessoa que vai alugar o espaço) precisa exercer uma atividade comercial do mesmo ramo por, no mínimo, 3 anos.

Fora esses três pontos, existem outras partes da normativa que servem tanto para proteger os responsáveis pelo ponto quanto para assegurar uma relação transparente entre eles e os empreendedores que ocupam o espaço através da locação.

Vale destacar também que a legislação permite a renovação compulsória de contrato – feita por meio de ação renovatória –, pensada para impedir que o dono do ponto encerre o vínculo com quem alugou o espaço sem motivo aparente.

Vai alugar e quer ter certeza de que manterá o seu comércio nas suas mãos pelo prazo combinado ou até por mais tempo? Desde já, comece a correr atrás de tudo o que for necessário para entrar com a sua ação na Justiça.

Principalmente se você tiver planos de fazer reformas e adequações que tornem o ambiente ainda melhor do que ele está hoje!

Enquanto isso, pense na parte prática da coisa… Na hora de escolher em qual ponto você vai estabelecer um negócio, é importantíssimo analisar e comparar vários fatores que pesam no desempenho e no bolso. Leia mais!

Como devo escolher o ponto comercial: 5 passos para acertar

Existem vários fatores a considerar ao escolher a localização de um restaurante e, consequentemente, o seu ponto comercial. Eles incluem entender seu público-alvo, avaliar a acessibilidade e infraestrutura do lugar que vem sendo considerado para locação ou compra, analisar a concorrência e pensar no desenvolvimento da região.

E, acima de tudo, uma boa escolha vai levar em conta o fluxo de pessoas nos arredores.

Quer acertar em cheio? Veja, em detalhes, todas as características que devem entrar no seu estudo de viabilidade da localização antes de tomar essa decisão.

1.  Conheça e entenda seu público-alvo

Entender quem é o público-alvo do seu restaurante é um dos primeiros e mais importantes passos antes de selecionar onde abrir o negócio.

Quando você souber quem vai ser seu consumidor, quanto esse tipo de pessoa costuma gastar em estabelecimentos como o seu e o que espera do seu cardápio, vai ficar fácil escolher um ponto que ajude a focar na oferta de uma experiência gastronômica para esse mesmo público.

Abrir um restaurante jovem em uma área mais antiga da cidade, onde a maioria dos residentes são idosos, pode não ser uma boa ideia, da mesma forma que um restaurante de alta gastronomia em um bairro universitário também pode não fazer muito sucesso.

Abrir um negócio próximo ou exatamente onde seu público está é o pontapé inicial para o sucesso das suas estratégias de marketing, fidelização e, claro, lucro!

2.  Avalie a acessibilidade e infraestrutura do lugar

Quando se fala em acessibilidade em um restaurante, a primeira coisa que vem em mente é adaptar o seu espaço para pessoas com deficiência (PCDs), e esse é, com certeza, um ponto essencial, então, se o espaço escolhido não estiver de acordo, regularize-o conforme o Estatuto da Pessoa com Deficiência Física.

Só que a acessibilidade, de um modo geral, faz referência à capacidade de todo o seu público chegar no seu restaurante e merece ser analisada com maior amplitude.

Quantas vezes você deixou de ir em uma loja por ela não ter estacionamento ou mesmo por não conseguir encontrar o local numa avenida movimentada?

Para não correr riscos, você precisa prestar atenção se o ponto comercial pretendido:

• conta com vagas ou estacionamento por perto;
• é bem sinalizado;
• tem faixas de pedestre próximas; e
• fica em endereços cujas vias estejam em boas condições e com bons pontos de acesso.

A iluminação das ruas, a disponibilidade de transporte público e o tamanho geral do espaço também são pontos importantes de infraestrutura para levar em consideração.

3.  Pense no desenvolvimento da região

Esta questão está muito ligada com a anterior: se você achou um ponto comercial baratinho e o motivo do “desconto” é ele estar em um bairro ainda sem muita estrutura, não descarte a opção, mas faça uma boa pesquisa sobre quais projetos estão sendo desenvolvidos nas redondezas e quais as intenções do poder público por lá, em um futuro próximo.

Talvez a rua não pavimentada seja asfaltada em breve, uma estação de metrô pode abrir ali perto ou o campus de uma nova universidade vire seu vizinho! Todas essas possibilidades vão aumentar o tráfego de pessoas e também o valor do ponto.

4.  Analise a sua concorrência

Outra boa prática é identificar empreendimentos na região que sejam do mesmo ramo que o seu.

A concorrência entre restaurantes é ótima para o público e pode ser para o seu negócio também. Como assim? Quem decide comer fora analisa todas as opções, os preços, o cardápio… E aí está a chance de você se destacar.

Se o ponto comercial em que você está de olho fica numa área com outros restaurantes, mas você oferece algo diferente e inovador, existe uma grande chance de fazer mais sucesso que seus concorrentes.

Ainda assim, talvez não seja uma boa ideia estabelecer seu negócio entre outras referências do setor que já estão no mercado por muito mais tempo e com um público fidelizado, isso porque vai ser bem difícil brigar com “peixe grande”, né?

5.  Leve em conta o fluxo de pessoas nos arredores

A dica é simples: esteja onde seu público sempre está. Uma área com um bom fluxo de pessoas, em uma avenida movimentada ou um endereço com vários prédios residenciais podem ser ótimos para lanchonetes e cafés.

Já restaurantes e bares que recebem mais gente no período noturno costumam ficar em ruas mais afastadas de moradias ou nas laterais das grandes avenidas, inclusive longe do barulho do tráfego intenso.

O ideal é que, em qualquer caso, exista movimentação na região, com outros estabelecimentos nos arredores.

Os custos também são decisivos nessa hora, e o aluguel é o primeiro que vem em mente quando se pensa em ponto comercial, mas existem outros gastos que precisam entrar nos seus cálculos. Confira adiante!

Quais os principais custos envolvidos na escolha de um ponto comercial?

Antes de bater o martelo e escolher um ponto comercial, analise o valor dele, do seguro e da caução. Veja se é preciso ter fiador, quais são os alvarás necessários para a operação e as licenças a serem providenciados.

Inclua na conta impostos, taxas, despesas fixas, além de possíveis reformas e adaptações.

Achou um espaço bem localizado, por um bom preço e que parece ser um negócio imperdível? Cuidado, você pode acabar descobrindo que ele precisa de sérias reformas antes de iniciar a operação!

Valor do ponto

O ponto comercial tem um valor que é separado dos custos para alugar ou comprar o imóvel onde ele está situado e, segundo a lei, o “dono do ponto” é quem lucra com esse custo.

Lembrando que ele não precisa ser, necessariamente, o proprietário do bem.

Nessa situação, além de um contrato de locação, também é necessário negociar o valor do ponto. O ideal é fazer uma pesquisa extensa na região, comparando outros preços, vantagens e desvantagens de cada local.

Caução

Muitos contratos de aluguel exigem uma garantia “caução”, que costuma ser a soma do valor de até três aluguéis, pagos de forma antecipada para o dono do lugar.

Ela funciona como um tipo de seguro: caso o inquilino deixe de pagar, cause dano ao patrimônio ou qualquer coisa nesse sentido, o dono pode usar a caução para cobrir suas despesas.

Se nada disso acontecer e o contrato for encerrado, a quantia deve ser devolvida com os devidos juros e correção monetária, já que o valor deve – não de forma obrigatória, mas de maneira fortemente recomendada – ficar aplicado em uma poupança.

Uma outra alternativa para quem não tiver condições de arcar com esse pagamento é o fiador, uma pessoa de confiança que fica responsável, na Justiça, por pagar as despesas caso o inquilino não cumpra com suas responsabilidades.

Seguro

O proprietário do ponto que você vai chamar de seu também pode exigir a contratação de um seguro para o local. Como um restaurante opera com muitos equipamentos elétricos e a gás, é normal que a apólice cubra possíveis acidentes como explosões, incêndios ou curtos-circuitos.

Se o espaço for mais antigo ou não estiver com a manutenção em dia, existem grandes chances de a seguradora cobrar caro, por isso, não deixe de colocar esse fator na ponta do lápis!

Alvarás e licenças

Antes de pensar em abrir as portas para o público, você terá que conseguir todas as licenças e alvarás necessários. Mesmo sendo uma parte burocrática, ela é essencial para a segurança dos seus funcionários e dos seus clientes.

A documentação exigida para começar a operar varia de cidade para cidade, mas, no geral, você deve providenciar:

• comprovantes de vistorias do corpo de bombeiros;
• garantias de inspeção da vigilância sanitária; e
• um cadastro municipal.

Conseguir tudo que é necessário leva tempo e dinheiro, então, coloque como prioridade correr atrás desses documentos! Verifique com os órgãos competentes do seu município os requerimentos para abrir seu negócio e vá fazendo um checklist.

Fique ligado(a): para cada tipo de ponto, pode ser exigida uma papelada diferente!

Impostos e taxas

Segundo a Lei do Inquilinato, o IPTU pode ser pago tanto pelo dono do imóvel quanto por quem está alugando o ponto comercial dentro dele, mas a incumbência de quem vai pagar o tributo deve estar claramente definida em contrato.

Se você for responsável por arcar com mais esse custo, não esqueça de incluí-lo no seu orçamento.

Despesas fixas

As despesas fixas são aquelas que vão aparecer todo mês, como água, energia, internet, gasolina e afins.

Se você está fazendo uma pesquisa entre pontos comerciais próximos, os valores não devem mudar muito de um para outro, mas, quando a pesquisa é mais extensa e envolve mudança para cidades maiores ou de uma cidade para outra, vale a pena conferir se você não vai pagar mais nas suas contas.

Reformas e adaptações

Imagine que você achou um ótimo ponto, bem localizado, por um valor justo e com um aluguel que você pode pagar. Aí, na hora de inspecionar o espaço, percebe que vai ter que fazer várias mudanças na estrutura elétrica, pintura e reformas para que seu restaurante funcione.

A conta já não bate e o negócio não vale mais tanto a pena…

Uma boa análise do lugar e das modificações que precisam ser feitas antes de abrir o seu food service é essencial. Isso acaba evitando que você gaste com imprevistos depois de já ter assinado o contrato.

Qual o melhor ponto comercial para restaurante?

Um ponto comercial ideal para um restaurante deve possuir uma localização estratégica, ser facilmente acessível e visível, oferecer espaço suficiente para uma cozinha bem equipada e também dispor de uma área de atendimento confortável para os clientes.

Vai ser ponto para delivery? A área confortável fica reservada aos entregadores e a quem passar para um take-away (comprar e levar)!

O ideal é que ele precise de poucas reformas para que o restaurante possa funcionar.

Por fim, o lugar também precisa estar em uma área com boa estrutura pública, com segurança, iluminação e transporte. Escolher uma região onde essas características estão se desenvolvendo também pode ser uma opção, levando em consideração que, quanto maior o tráfego de pessoas, melhor!

Como identificar áreas com alto tráfego de pessoas?

Descobrir pontos comerciais com um trânsito elevado de pessoas exige uma análise de várias características, como:

• a presença de transporte público, como ônibus e metrô;
• concentração de lojas e outros pontos comerciais;
• proximidade com ruas e avenidas importantes;
• a presença de destinos populares, como universidades e shoppings; e
• quantidade de residências e condomínios próximos.

Quanto mais aspectos como esses, maior será a chance de pessoas passarem por ele no dia a dia. Você só não deve esquecer de ponderar os outros fatores que já foram citados anteriormente neste artigo, como custos, concorrência e segurança.

E ainda tem mais uma questão importante envolvendo onde você vai fincar bandeira e criar seu negócio: a sazonalidade!

Quais os impactos da sazonalidade na escolha do ponto comercial?

A sazonalidade afeta, principalmente, a demanda e a receita de um negócio porque se refere à mudanças na procura por serviços e bens de consumo influenciadas pelas estações do ano, os feriados, vários eventos culturais, o clima etc.

De forma bem resumida, especificamente para pontos comerciais, a sazonalidade é o fato de um estabelecimento ficar lotado e super movimentado em alguns períodos, dias ou meses do ano e ficar quase (ou completamente) vazio em outros.

Vem ao caso considerá-la com cautela ao escolher um endereço, você não acha?

Locais que têm alta demanda durante certas épocas do ano podem experimentar baixa demanda em outras, valores entrando e saindo acabam variando drasticamente ao longo do ano e o resultado é uma dificuldade maior para prever o fluxo de caixa, pagar as contas em dia e manter um equilíbrio financeiro saudável.

Negócios mais impactados por fatores externos também precisam ficar atentos aos seus estoques para se adequar às flutuações na demanda.

Em períodos de alta, é preciso se preparar para receber um grande público, enquanto em temporadas baixas o cuidado deve ser direcionado para não comprar demais e acabar tendo que jogar ingredientes fora.

Outro ponto para ter atenção são os custos operacionais, que variam bastante quando as vendas acabam distribuídas em temporadas, seja pela localização do espaço, somente, ou pelo endereço somado à sazonalidade.

A mão de obra e fornecimento de insumos podem aumentar devido à necessidade de atender a mais clientes. Durante os períodos de baixa demanda, pode haver a necessidade de reduzir a equipe e os custos operacionais para manter o negócio lucrativo.

De resto, escolher um ponto comercial localizado em áreas nas quais você já sabe que vai vender muito por alguns meses e pouco ou nada em outros, como em serras, praias e pontos turísticos, pode ser um bom negócio, desde que você esteja preparado(a) para essas mudanças.

Uma coisa é certa: com todas essas dicas, você já tem a faca e o queijo na mão para começar as operações o mais perto possível do pé direito. Boa sorte!